Дефицитное ценообразование
Прошлогодний срыв планов реализации в Самарской области нацпроекта «Доступное жилье» сказался на рынке жилой недвижимости — за год цены на квартиры в самарских новостройках выросли в среднем на 72%, а готовое жилье подорожало на 80%. По мнению экспертов, повторное невыполнение плана по вводу жилья в текущем году может спровоцировать новый скачок цен. Правда, в правительстве региона заверяют, что план по вводу жилья в этом году будет практически выполнен.
Пока темпы строительства жилья в Самарской области не позволяют говорить о возможности снижения цен на жильеСтроительная статистика 2007 года пока не дает повода для оптимизма. По плану в текущем году в регионе должно быть введено в эксплуатацию 1590,9 тыс.кв. м жилья. В прошлом году план был сорван: из 1 млн 90 тыс. запланированных «квадратов» ввели в эксплуатацию всего лишь 854 тыс. кв. м. По словам и.о. министра экономического развития и инвестиций Самарской области Габибуллы Хасаева, за семь месяцев 2007 года объем ввода жилья составил 303,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов. Эти цифры на 86,3% больше соответствующего периода прошлого года, однако, они составляют всего 19% от годового планового задания. Лучше всего план выполняют в районах (64%), хуже - в крупных городах (16%). В числе отстающих —Тольятти, Новокуйбышевск, Октябрьск и Самара, а также Алексеевский, Сызрапский и Шенталинский районы. Однако господин Хасаев заверил, что план будет практически выполнен. «Главы муниципалитетов подтвердили ввод 1 млн 327тыс. кв. м жилья, — подчеркнул господин Хасаев. — План не будет выполнен только в Тольятти, где надо принимать радикальные меры по изменению ситуации в сфере жилищного строительства».
Аналитик ИК «Фииам» Денис Горев полагает, что преждевременно говорить о срыве нацпроекта в 2007 году, поскольку в области введено в строй больше жилья, чем в прошлом году. «Регион является одним из лидеров по доле ипотечных кредитов, предоставляемых при посредничестве ЛИЖК, доля предоставляемых нуждающимся квартир в Самаре несколько выше, чем в среднем но стране, — отмечает эксперт. — Проблемы с выделением строительных площадок в регионе также, как и рост цен на землю, сравнимы, а иногда и меньше, чем во многих городах-миллионниках». При этом господин Горев подчеркивает, что из всех мер, призванных сделать жилье доступным, «заработал реально только механизм ипотеки, который по замкнутому кругу привел к повышению цен и сделал жилье еще менее доступным.
Точки роста
Механика ценообразования на рынке недвижимости достаточно проста: дефицит жилья провоцирует повышение стоимости квадратного метра. По мнению аналитиков ИК «Финам», определяющее влияние на рост цен па недвижимость в Самарской области оказывает увеличение выдачи ипотечных кредитов (рост на 60% за год) и рост цен на стройматериалы - по ряду позиций более 30%. К этому еще добавляется дефицит рабочей силы и, как следствие, скачок л ее стоимости. «Раньше была возможность привлекать дешевую рабочую силу из-за рубежа. Однако в связи с ужесточением миграционной политики официальное привлечение гастарбайтеров увеличивает затраты на оплату их труда», — поясняет Сергей Винтаев, управляющий ЗЛО «Доходная недвижимость». Кроме того, на конечную стоимость жилья влияют сложности с получением земельных участков под застройку и рост стоимости аренды стройплощадок, которые за последние годы возросли в три раза.
Аналитик департамента конкурсных закупок ИА «Трейд.Су» Михаил Волин отмечает, что за полгода в Самаре было проведено всего два земельных аукциона — и то по продаже земельных участков для ведения подсобного хозяйства в районах области. «Строительные площадки частным застройщикам в Самаре не предоставляются, — говорит господин Волин. — Аукционов по продаже или сдаче в аренду земельных участков под застройку с начала 2007 года не объявлялось вообще». По словам эксперта, в 2007 году министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства проводило только три аукциона и выбирало подрядчиков для строительства муниципальных жилых домов. Строительные тендеры, которые проводит государство, связаны с постройкой детских садов, школ или спортивно-оздоровительных комплексов. «Все эти факторы в совокупности влияют на темпы строительства и снижают доступность жилья, но конечное ценообразование определяет потребитель, — подвел итог господин Винтаев. - Если спрос большой, а количество предложений не велико, то стоимость жилья увеличивается».
«Все эти факторы в совокупности влияют на темпы строительства и снижают доступность жилья, но конечное ценообразование определяет потребитель, — подвел итог господин Винтаев. - Если спрос большой, а количество предложений не велико, то стоимость жилья увеличивается».
Коррекция рынка
Согласно оценкам ИК «Фипам», средние темпы роста цен па недвижимость в последние месяцы составили порядка 3-5% (в прошлом году и первой половине этого года были порядка 7-10%). По мнению экспертов «Доходной недвижимости», рост скромнее — составил 1,5-2%в месяц. «Летом на рынке наступила некоторая стагнация, что может быть следствием обычного сезонного спада, а может и свидетельствовать о достижении пика платежеспособного спроса, как произошло в прошлом году на рынке московской недвижимости, который не растет уже более года», — отмечет Денис Горев. По его словам, средняя цепа за квадратный метр общей площади в Самаре составляет $1,8-2 тыс. за кв.м. «Это почти в 2,5 раза меньше, чем в Москве и приближается к цепам в таких крупных городах, как С-Пб, Екатеринбург, Ростов-на-Дону», — отмечает господин Горев.
По данным Сергея Винтаева, стоимость «квадрата» жилья в зависимости от района и класса составляла 46 тыс. рублей в новостройках и 55 тыс. рублей. ($2150) на вторичном рынке. «Вторичка» всегда дороже, поскольку покупка жилья в строящемся доме осложнена определенными рисками, а, кроме того, квартира в новостройке, сданная в черновой отделке, требует значительных вложений в ремонт - порядка 20% от стоимости жилья», — поясняет эксперт.
В отличие от прошлого года, когда па вторичном рынке «лидерами» по росту цен являлись «гостипки» и «хрущевки», в этом году началась корректировка дисбаланса ликвидного и неликвидного жилья: за лето однокомнатные подорожали всего на 1,5%, а вот 3-4-комнатные — до 70%. В среднем, по оценкам господина Виитаева, с начала года недвижимость в Самаре подорожала на 26-30%. По информации института оценки, если в начале года квадратный метр однокомнатной «гостипки» в Кировском или Промышленном районах составлял 62 тыс. рублей за кв.м, то к осени стоимость увеличилась до 67 тыс. рублей (8%). Цена «хрущевки» в тех же районах возросла с 51 до 54,3 тыс. рублей за кв. м (6,5 %).. В то же время «квадрат» в трехкомнатной квартире улучшенной планировки в Октябрьском районе подорожал с 64 тыс. до 72 тыс. рублей (12%). Еще больший рост показало элитное жилье: 1 кв. м квартиры в Ленинском районе вырос с 55 тыс. рублей до 95 тыс. рублей за кв. м.
По мнению Сергея Винтаева, стабилизация рынка произойдет, если будут соблюдался темпы, заявленные в прогнозном плане. «Чтобы исправить ситуацию, нужно ежегодно вводить в эксплуатацию по 1 кв. метру на каждого жителя города - около 1 млн кв. метров в год», — отмечает эксперт.«Стабилизироваться рост цен па недвижимость может в случае превышения предложения над платежеспособным спросом, то есть когда цены станут такими, что число способных купить себе квартиру будет меньше предложения квартир па рынке», — говорит Денис Горев. По его мнению, это может привести к снижению доходности инвестиционных квартир ниже банковской ставки и стремлению части владельцев продать их, пока цены еще высоки.«Ипотечные кредиты сами по себе решить проблему доступного жилья неспособны, — считает господин Горев. — Они стимулируют развитие строительного сектора за счет привлечения в этот сегмент дополнительных средств, но одновременно и провоцируют рост цен на жилье. При этом наиболее платежеспособные покупатели и для ипотечных банков являются наиболее привлекательными заемщиками. Таким образом, те слои населения, которые имеют наибольшие проблемы с доступом к жилью, продолжают их испытывать». Аналитик отмечает, что решить проблему можно за счет господдержки и льгот для тех категорий, которые являются наиболее нуждающимися: молодые семьи, военные, бюджетники и т. д. Но происходит это только за счет снижения его доступности для тех, кто в эти категории не входит. «Решение проблемы лежит только в увеличении количества возводимого недорогого жилья, — отмечает Денис Горев. — А для этого требуется не только выделять площадки, по и решать вопросы с коммуникациями и инфраструктурой».
В свою очередь, в облправительстве рассчитывают, что комплексная жилищная застройка района «Волгарь» в Самаре, микрорайона «Южный» города Похвистнево, юго-восточной части города Отрадного, микрорайона «Дубрава» в п. Стройкерамика позволит до 2010 года обеспечить ввод свыше 1,2 млн кв. метров общей площади жилья, в том числе 540 тыс. кв. м малоэтажного. «До конца года за счет бюджетов всех уровней смогут решить свои жилищные проблемы 2200 молодых семей, 550 граждан льготных категорий», — исходя из этого обещает и.о. министра Габибулла Хасаев.
НАВИЛ СЕДАКОВ
Коммерсант (приложение) №176 27.09.07
Пока темпы строительства жилья в Самарской области не позволяют говорить о возможности снижения цен на жильеСтроительная статистика 2007 года пока не дает повода для оптимизма. По плану в текущем году в регионе должно быть введено в эксплуатацию 1590,9 тыс.кв. м жилья. В прошлом году план был сорван: из 1 млн 90 тыс. запланированных «квадратов» ввели в эксплуатацию всего лишь 854 тыс. кв. м. По словам и.о. министра экономического развития и инвестиций Самарской области Габибуллы Хасаева, за семь месяцев 2007 года объем ввода жилья составил 303,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов. Эти цифры на 86,3% больше соответствующего периода прошлого года, однако, они составляют всего 19% от годового планового задания. Лучше всего план выполняют в районах (64%), хуже - в крупных городах (16%). В числе отстающих —Тольятти, Новокуйбышевск, Октябрьск и Самара, а также Алексеевский, Сызрапский и Шенталинский районы. Однако господин Хасаев заверил, что план будет практически выполнен. «Главы муниципалитетов подтвердили ввод 1 млн 327тыс. кв. м жилья, — подчеркнул господин Хасаев. — План не будет выполнен только в Тольятти, где надо принимать радикальные меры по изменению ситуации в сфере жилищного строительства».
Аналитик ИК «Фииам» Денис Горев полагает, что преждевременно говорить о срыве нацпроекта в 2007 году, поскольку в области введено в строй больше жилья, чем в прошлом году. «Регион является одним из лидеров по доле ипотечных кредитов, предоставляемых при посредничестве ЛИЖК, доля предоставляемых нуждающимся квартир в Самаре несколько выше, чем в среднем но стране, — отмечает эксперт. — Проблемы с выделением строительных площадок в регионе также, как и рост цен на землю, сравнимы, а иногда и меньше, чем во многих городах-миллионниках». При этом господин Горев подчеркивает, что из всех мер, призванных сделать жилье доступным, «заработал реально только механизм ипотеки, который по замкнутому кругу привел к повышению цен и сделал жилье еще менее доступным.
Точки роста
Механика ценообразования на рынке недвижимости достаточно проста: дефицит жилья провоцирует повышение стоимости квадратного метра. По мнению аналитиков ИК «Финам», определяющее влияние на рост цен па недвижимость в Самарской области оказывает увеличение выдачи ипотечных кредитов (рост на 60% за год) и рост цен на стройматериалы - по ряду позиций более 30%. К этому еще добавляется дефицит рабочей силы и, как следствие, скачок л ее стоимости. «Раньше была возможность привлекать дешевую рабочую силу из-за рубежа. Однако в связи с ужесточением миграционной политики официальное привлечение гастарбайтеров увеличивает затраты на оплату их труда», — поясняет Сергей Винтаев, управляющий ЗЛО «Доходная недвижимость». Кроме того, на конечную стоимость жилья влияют сложности с получением земельных участков под застройку и рост стоимости аренды стройплощадок, которые за последние годы возросли в три раза.
Аналитик департамента конкурсных закупок ИА «Трейд.Су» Михаил Волин отмечает, что за полгода в Самаре было проведено всего два земельных аукциона — и то по продаже земельных участков для ведения подсобного хозяйства в районах области. «Строительные площадки частным застройщикам в Самаре не предоставляются, — говорит господин Волин. — Аукционов по продаже или сдаче в аренду земельных участков под застройку с начала 2007 года не объявлялось вообще». По словам эксперта, в 2007 году министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства проводило только три аукциона и выбирало подрядчиков для строительства муниципальных жилых домов. Строительные тендеры, которые проводит государство, связаны с постройкой детских садов, школ или спортивно-оздоровительных комплексов. «Все эти факторы в совокупности влияют на темпы строительства и снижают доступность жилья, но конечное ценообразование определяет потребитель, — подвел итог господин Винтаев. - Если спрос большой, а количество предложений не велико, то стоимость жилья увеличивается».
«Все эти факторы в совокупности влияют на темпы строительства и снижают доступность жилья, но конечное ценообразование определяет потребитель, — подвел итог господин Винтаев. - Если спрос большой, а количество предложений не велико, то стоимость жилья увеличивается».
Коррекция рынка
Согласно оценкам ИК «Фипам», средние темпы роста цен па недвижимость в последние месяцы составили порядка 3-5% (в прошлом году и первой половине этого года были порядка 7-10%). По мнению экспертов «Доходной недвижимости», рост скромнее — составил 1,5-2%в месяц. «Летом на рынке наступила некоторая стагнация, что может быть следствием обычного сезонного спада, а может и свидетельствовать о достижении пика платежеспособного спроса, как произошло в прошлом году на рынке московской недвижимости, который не растет уже более года», — отмечет Денис Горев. По его словам, средняя цепа за квадратный метр общей площади в Самаре составляет $1,8-2 тыс. за кв.м. «Это почти в 2,5 раза меньше, чем в Москве и приближается к цепам в таких крупных городах, как С-Пб, Екатеринбург, Ростов-на-Дону», — отмечает господин Горев.
По данным Сергея Винтаева, стоимость «квадрата» жилья в зависимости от района и класса составляла 46 тыс. рублей в новостройках и 55 тыс. рублей. ($2150) на вторичном рынке. «Вторичка» всегда дороже, поскольку покупка жилья в строящемся доме осложнена определенными рисками, а, кроме того, квартира в новостройке, сданная в черновой отделке, требует значительных вложений в ремонт - порядка 20% от стоимости жилья», — поясняет эксперт.
В отличие от прошлого года, когда па вторичном рынке «лидерами» по росту цен являлись «гостипки» и «хрущевки», в этом году началась корректировка дисбаланса ликвидного и неликвидного жилья: за лето однокомнатные подорожали всего на 1,5%, а вот 3-4-комнатные — до 70%. В среднем, по оценкам господина Виитаева, с начала года недвижимость в Самаре подорожала на 26-30%. По информации института оценки, если в начале года квадратный метр однокомнатной «гостипки» в Кировском или Промышленном районах составлял 62 тыс. рублей за кв.м, то к осени стоимость увеличилась до 67 тыс. рублей (8%). Цена «хрущевки» в тех же районах возросла с 51 до 54,3 тыс. рублей за кв. м (6,5 %).. В то же время «квадрат» в трехкомнатной квартире улучшенной планировки в Октябрьском районе подорожал с 64 тыс. до 72 тыс. рублей (12%). Еще больший рост показало элитное жилье: 1 кв. м квартиры в Ленинском районе вырос с 55 тыс. рублей до 95 тыс. рублей за кв. м.
По мнению Сергея Винтаева, стабилизация рынка произойдет, если будут соблюдался темпы, заявленные в прогнозном плане. «Чтобы исправить ситуацию, нужно ежегодно вводить в эксплуатацию по 1 кв. метру на каждого жителя города - около 1 млн кв. метров в год», — отмечает эксперт.«Стабилизироваться рост цен па недвижимость может в случае превышения предложения над платежеспособным спросом, то есть когда цены станут такими, что число способных купить себе квартиру будет меньше предложения квартир па рынке», — говорит Денис Горев. По его мнению, это может привести к снижению доходности инвестиционных квартир ниже банковской ставки и стремлению части владельцев продать их, пока цены еще высоки.«Ипотечные кредиты сами по себе решить проблему доступного жилья неспособны, — считает господин Горев. — Они стимулируют развитие строительного сектора за счет привлечения в этот сегмент дополнительных средств, но одновременно и провоцируют рост цен на жилье. При этом наиболее платежеспособные покупатели и для ипотечных банков являются наиболее привлекательными заемщиками. Таким образом, те слои населения, которые имеют наибольшие проблемы с доступом к жилью, продолжают их испытывать». Аналитик отмечает, что решить проблему можно за счет господдержки и льгот для тех категорий, которые являются наиболее нуждающимися: молодые семьи, военные, бюджетники и т. д. Но происходит это только за счет снижения его доступности для тех, кто в эти категории не входит. «Решение проблемы лежит только в увеличении количества возводимого недорогого жилья, — отмечает Денис Горев. — А для этого требуется не только выделять площадки, по и решать вопросы с коммуникациями и инфраструктурой».
В свою очередь, в облправительстве рассчитывают, что комплексная жилищная застройка района «Волгарь» в Самаре, микрорайона «Южный» города Похвистнево, юго-восточной части города Отрадного, микрорайона «Дубрава» в п. Стройкерамика позволит до 2010 года обеспечить ввод свыше 1,2 млн кв. метров общей площади жилья, в том числе 540 тыс. кв. м малоэтажного. «До конца года за счет бюджетов всех уровней смогут решить свои жилищные проблемы 2200 молодых семей, 550 граждан льготных категорий», — исходя из этого обещает и.о. министра Габибулла Хасаев.
НАВИЛ СЕДАКОВ
Коммерсант (приложение) №176 27.09.07
